李兆基怎么用：一张表落地地产思维

先说实测方法

我没有把富豪语录当公式，而是设定一个可复核场景：总预算100万元，其中70万元用于资产，20万元保留为现金，10万元覆盖税费、维修和意外支出。再用四栏表打分：位置与需求、可持续现金流、融资安全、退出难度，每栏满分5分，低于12分直接放弃。

这不是复刻恒基兆业。大型开发商能整合旧楼、等待规划变化，也有银行授信和专业团队；个人没有这些条件。实测只抽取其长期持有、重视土地与保留资金余地的思路。

把资产质量拆成可检查项目

第一栏不写“地段好”，而查三个细节：步行十分钟内有没有稳定就业或交通节点；同类资产过去一年真实成交量如何；未来新增供应是否过多。只看广告中的规划图，很容易把尚未落地的概念提前付进价格。

第二栏按净现金流计算。假设月租4000元，不能直接得出年收入4.8万元，还要扣空置、管理、维修和税费。若实际净收入只剩3万元，就应使用3万元评估，而不是拿毛租金安慰自己。

融资一栏最容易拉开差距

我会做两次压力测试：利率上升2个百分点后，每月还款是否仍能覆盖；收入中断六个月，现金储备能否撑住。长期资产配短期高息资金，是最危险的组合。李兆基式周期思维真正有用的地方，不是敢借钱，而是低迷时仍有回旋空间。

桌面实测中，只要还款占稳定收入超过四成，或者必须依赖涨价才能退出，我就把项目降为不合格。价格便宜但每月持续失血，通常不叫机会。

用完这张表得到什么

李兆基怎么用，答案是把人物故事翻译成约束条件：不懂的不碰，现金流算净额，债务做压力测试，买前写好退出方式。它不能告诉你明年房价，却能挡掉一批看似诱人、实际只能靠运气兑现的项目。表格最大的价值不是选中神盘，而是让你有理由说不。